El Dr. Claudio Fernández, abogado de la Cámara Inmobiliaria de Ushuaia, dio su visión sobre la reforma de la ley de alquileres y la consideró “razonable”, si bien es “un parche” para esta coyuntura en función del proceso inflacionario. Para el letrado puede ser un incentivo la reducción de los plazos de actualización, como también las exenciones impositivas para el propietario. No comparte que el plazo del contrato se haya establecido en dos años en lugar de tres, porque se prevé una actualización periódica y los tres años dan más estabilidad al inquilino. Respecto del aumento de las multas a los alquileres temporarios que no se ajustan a las normas, dijo que es una “buena intención” pero se le debería dar poder de policía al INFUETUR para que sea aplicable.
Río Grande.- El abogado de la Cámara Inmobiliaria de Ushuaia, Dr. Claudio Fernández, opinó por Radio Nacional Ushuaia sobre la modificación de la ley de alquileres que ahora deberá tratar el Senado. Hoy se debatirá en la comisión de Legislación General del Senado y están invitadas las cámaras inmobiliarias para dar su visión de las reformas que se introdujeron.
El Dr. Fernández representa a varias inmobiliarias que componen la cámara capitalina, y sostuvo que “este proyecto viene a emparchar, no a solucionar, alguna de las cuestiones de las que hablamos muchas veces como el problema de la inflación sobre los contratos. Reduce a plazos menores de cuatro meses la actualización y deja de lado los topes que la ley actual tiene. Lo amplía a otros índices oficiales que tienen como techo la inflación. Con el proyecto se puede pactar entre las partes qué índice se va a tomar, o puede hacerse una combinación entre varios índices, que puede ser el de precios minoristas, mayoristas, el IPC o el INDEC. Es algo similar a lo que hace el Banco Central hoy con dos índices, pero ampliándolo a otros más. Esos índices en ningún caso superan la inflación, con lo cual estamos dándole un techo a la posibilidad de pacto individual entre las partes. En esta época de ausencia de oferta sabemos que ese pacto no existe y es prácticamente una imposición”, planteó.
“Tenemos un techo y una reducción de plazos, por lo que no va a pasar un año. Ya hemos dicho que con una inflación superior al 100%, el propietario no puede esperar un año para actualizar el alquiler. Esta propuesta de plazos más breves, de seis meses con un mínimo de cuatro meses, me parece que es un parche para esta época. No sé si en el futuro será necesario adaptarlo nuevamente, si en algún momento la situación se normaliza, pero en esta coyuntura que estamos viviendo, me parece que es una solución razonable”, señaló.
Las asociaciones que nuclean a los inquilinos no estarían de acuerdo con esta actualización cada cuatro meses, si bien no han trascendido “las propuestas alternativas, porque no las he visto, pero la actualización anual creo que perjudica más al inquilino que si la actualización fuera más moderada en un plazo inferior. Me gustaría escuchar cuál es la opinión del que se siente afectado para ver si tiene algún viso de lógica, o simplemente es una cuestión de oportunidad electoral, de oponerse a un proyecto porque no es propio. Son estas cosas mezquinas que pasan en la política, que son ajenas a mi trabajo. Lo que es un poco cuestionable es la reducción a dos años del contrato, porque no tiene ningún sentido. El plazo de tres años, teniendo las actualizaciones periódicas, se podría mantener y le daría tranquilidad al inquilino que no tiene que salir cada 24 meses a buscar un inmueble nuevo. No entiendo qué tiene que ver la reducción del plazo con esto y no lo veo que sea algo sustancial, se podría dejar el mismo esquema de tres años como tenemos ahora”, propuso.
En cuanto a los incentivos impositivos, pueden colaborar a que el propietario decida poner en oferta su inmueble. “Este proyecto tiene algunos elementos de incentivo, como la exención del pago de Bienes Personales, la exención del pago del impuesto al cheque. Son elementos que hacen que si uno tiene un inmueble disponible para alquiler pueda llegar a tener algún beneficio para ponerlo en alquiler”, dijo.
En Tierra del Fuego no habría impacto de estos beneficios y “normalmente la normativa que se dicta a nivel país no afecta a la provincia, por eso hablo sobre reglas generales. El impuesto al cheque mucha gente acá lo paga si no tiene declaradas las cuentas como locales, porque se cobra el impuesto a acciones bancarias. A nivel país es un avance en el sentido correcto, porque se va liberando presión tributaria para que eso incentive la oferta de inmuebles. Puede no ser efectivo, pero el proyecto contiene esos elementos y no mucho más. Por el momento tenemos una propuesta de la oposición y una oposición del oficialismo, pero no ha surgido ningún elemento objetivo para decir que estas modificaciones no sean razonables”, manifestó.
Contratos vigentes
Por otra parte se lo consultó sobre los contratos vigentes, que tienen una actualización anual y un plazo de tres años de contrato. “Por el principio básico de irretroactividad de las leyes, el contrato debería seguir con la normativa con la cual se creó. No obstante, como los contratos de locación tienen efectos que se van cumpliendo en el tiempo, no habría ningún impedimento legal para que la norma diga que se aplica a los contratos en ejecución porque hay efectos no cumplidos. Obviamente no se van a poder recalcular los alquileres hacia atrás, que ya se calcularon con la modalidad de la ley anterior, pero sí se pueden fijar pautas y la ley puede decir que, a partir de la entrada en vigencia, los períodos que todavía no se han cumplido puedan ser regulados obligatoriamente por la ley nueva. Ahí no habría ninguna oposición constitucional porque son efectos no cumplidos de un contrato vigente. Podría llegar a alcanzarlos, pero va a depender de cómo sea reglamentada la ley. La regla general es que la ley se aplica hacia el futuro y no son retroactivas”, expresó.
Aumento de multas a alquileres temporarios
Finalmente se refirió al incremento de las multas a los alquileres temporarios que no cumplen con los requisitos. “Ese es otro de los elementos para mejorar la oferta de inmuebles. Mucha gente se ha volcado al alquiler turístico porque no había controles y era más redituable. El hecho de fijar multas está bien y en cierto modo va a reducir la marginalidad en el alquiler turístico, pero también tenemos que ver las facultades que se le dan al poder de policía, porque no he visto normativa que modifique esto. El INFUETUR carece de poder de policía y, si no le damos a un órgano del Estado la facultad de inspeccionar y la capacidad legal de aplicar las multas y ejecutarlas, va a quedar como una buena intención. Hasta donde sé el INFUETUR no tiene un rol activo como sí lo tienen otros órganos del Estado, como la Municipalidad y Habilitaciones Comerciales. Me parece una buena intención pero hay que adecuar el Estado para que esto sea útil”, concluyó.
