El corredor inmobiliario Ricardo Prinos advirtió que la salida de vecinos de la ciudad y las dificultades económicas están modificando profundamente el mercado inmobiliario. Estimó que alrededor del 10% de los locales comerciales disponibles para alquiler se encuentran vacíos, mientras crece la oferta de viviendas, se multiplican los carteles de venta y se paraliza la comercialización de propiedades. Reconoció que los salarios no acompañan los incrementos de los alquileres ni el costo de vida y sostuvo que las inmobiliarias deben intervenir para acercar posiciones entre propietarios e inquilinos y evitar que los contratos se conviertan en una carga imposible de sostener.
Río Grande.- La situación económica que atraviesa Río Grande comienza a reflejarse con mayor claridad en el mercado inmobiliario. La salida de vecinos que deciden abandonar Tierra del Fuego, las dificultades para afrontar los costos de alquiler, el endeudamiento de las familias y la pérdida de poder adquisitivo están generando un escenario que hasta hace poco resultaba difícil de imaginar: viviendas que se incorporan al mercado de alquiler, locales comerciales que permanecen desocupados y una cantidad cada vez más visible de propiedades en venta que encuentran dificultades para concretar operaciones.
El diagnóstico fue planteado por el corredor inmobiliario Ricardo Prinos, en diálogo con FM Del Pueblo, quien reconoció que la actividad atraviesa un momento complejo y que los cambios en el comportamiento de la población ya tienen un impacto concreto sobre la oferta y la demanda de inmuebles.
Prinos explicó que “las inmobiliarias constituyen uno de los sectores que pueden advertir con mayor precisión estos movimientos, debido al contacto permanente con las propiedades disponibles y las personas que buscan alquilar o vender”.
“Muchos han decidido dejar los alquileres por una cuestión de irse de la isla, otras cuestiones por no poder afrontarlos por los costos de los alquileres y se vuelven a la casa de sus padres. Esto está produciendo una oferta importante en lo que es alquileres”, describió.
El fenómeno, que según explicó comenzó a hacerse más visible a partir de mediados de año, refleja una modificación en la dinámica del mercado local. La salida de familias y trabajadores que ya no pueden sostener los gastos de permanencia en la provincia libera inmuebles que vuelven a ofrecerse, generando un crecimiento de la disponibilidad de viviendas para alquilar.
Sin embargo, el problema no se limita a la cantidad de propiedades disponibles. Detrás de esa mayor oferta aparece una realidad económica que condiciona tanto a quienes alquilan como a quienes necesitan mantener sus inmuebles ocupados.
Más oferta de alquileres y salarios que no alcanzan
Uno de los principales problemas que identificó Prinos es la distancia cada vez mayor entre los ingresos de los trabajadores y los costos de vida y al respecto señaló que “aunque los alquileres continúan actualizándose mediante los mecanismos establecidos en los contratos, la capacidad de pago de los inquilinos se encuentra cada vez más comprometida”.
El corredor inmobiliario explicó que “actualmente los incrementos se realizan principalmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), pero advirtió que el verdadero problema está en que los salarios no acompañan la evolución de los gastos cotidianos”.
“Tenemos el grave inconveniente de que no hay incremento en los salarios, la vida cada vez es más costosa y la posibilidad de pagar los alquileres cada vez se reduce más”, sostuvo.
En ese contexto, consideró que “la relación entre propietarios e inquilinos necesita de acuerdos que contemplen la realidad económica de ambas partes. Desde su perspectiva, no alcanza con aplicar automáticamente los aumentos contractuales si esos valores terminan generando situaciones de incumplimiento, endeudamiento o abandono de las viviendas”.
“El tema básicamente es acordar entre los propietarios y los inquilinos un precio donde verdaderamente ninguna parte esté perdiendo, que sea cómodo para el inquilino pagar y tenga su resultado el propietario”, explicó.
Prinos señaló que “allí adquiere importancia la intervención de las inmobiliarias, tanto en la negociación como en el asesoramiento”, e indicó que “cuando una persona no puede afrontar un incremento, generalmente comienza a buscar otra propiedad, lo que termina aumentando la cantidad de inmuebles desocupados”.
Y advirtió que “cuando una vivienda permanece demasiado tiempo sin alquilarse, los valores pueden comenzar a bajar como consecuencia de la necesidad del propietario de encontrar un nuevo ocupante”.
Por eso, planteó que “el desafío consiste en encontrar un equilibrio que permita sostener los contratos y evitar que la situación económica termine perjudicando a las dos partes”.
El 10% de los locales comerciales está vacío
Uno de los indicadores más contundentes que aportó Prinos durante la entrevista está relacionado con el mercado de locales comerciales. Según señaló, actualmente alrededor del “10% de los inmuebles destinados a locación comercial se encuentran desocupados, tratándose de un dato significativo si se considera que, en otros momentos, conseguir un local disponible en Río Grande era una tarea mucho más complicada y, en determinadas zonas, existían incluso listas de espera para acceder a un espacio comercial”.
“Hoy, por ejemplo, te puedo decir que un 10% del mercado de locación de locales comerciales están vacíos, cuando en otras oportunidades no conseguías locales comerciales en ningún lado”, afirmó.
La situación también se observa en el paisaje urbano al observar que “las vidrieras con carteles de alquiler y los inmuebles que permanecen cerrados comenzaron a formar parte de una postal cada vez más frecuente”, mencionó.
Prinos coincidió en que “muchas veces los carteles colocados en los frentes de los comercios pueden dar la impresión de que se están realizando reformas o trabajos de acondicionamiento, cuando en realidad se trata de locales que están disponibles para ser alquilados”.
La mayor disponibilidad de espacios comerciales constituye una “señal de las dificultades que atraviesa la actividad económica y de la necesidad de revisar qué está sucediendo con los emprendimientos que anteriormente podían sostener sus costos de funcionamiento”.
El corredor no presentó cifras específicas sobre la cantidad de comercios que cerraron, pero reconoció que “el incremento de la oferta inmobiliaria comercial es notorio y representa un cambio importante respecto de años anteriores”.
Se multiplican los carteles de venta y cuesta concretar operaciones
El panorama tampoco resulta alentador para el mercado de compraventa de propiedades. Prinos reconoció que “existe una cantidad importante de viviendas que están siendo ofrecidas y que la comercialización se encuentra condicionada por la situación económica y la salida de habitantes de la provincia”, dijo, al tiempo que agregó que “es impresionante la cantidad de casas en venta. Muchas propiedades en venta, muchas casas en alquiler, esto está y no está fácil, no está fácil la comercialización”, manifestó.
La dificultad para concretar operaciones responde, entre otros factores, a que una “parte de la población está dejando la provincia y a que quienes permanecen deben evaluar cuidadosamente su capacidad de endeudamiento antes de asumir compromisos de largo plazo”.
Consultado sobre el comportamiento de los créditos hipotecarios, Prinos explicó que “las líneas que se están otorgando están vinculadas a las UVAs y que existe cierto temor entre los potenciales compradores por la incertidumbre que genera la inflación y la evolución de las cuotas”.
El corredor reconoció que “adquirir una vivienda representa la posibilidad de garantizar un techo propio, pero advirtió que el problema aparece cuando las cuotas comienzan a incrementarse mientras los ingresos permanecen prácticamente estancados”.
“Uno está comprando una propiedad y, vaya la inflación que sea, uno va a tener su techo asegurado, pero, los únicos que van a ir incrementando son las cuotas mensuales y se va a poner un poco complicado”, explicó.
Las inmobiliarias vuelven a ganar espacio frente a los acuerdos particulares
Otro de los aspectos abordados durante la entrevista fue el crecimiento de los acuerdos directos entre propietarios e inquilinos, sin intervención de una inmobiliaria, una modalidad que Prinos reconoció como “habitual en el mercado”.
Sin embargo, sostuvo que “las relaciones contractuales particulares muchas veces terminan generando diferencias y conflictos que luego deben resolverse con mayores dificultades, las relaciones, normalmente, cuando son particulares, generalmente no terminan bien”, afirmó.
Según explicó, ante esas experiencias, algunos propietarios vuelven a “recurrir a las inmobiliarias para delegar la administración de sus inmuebles y evitar el contacto directo con los inquilinos, especialmente cuando aparecen problemas vinculados con los pagos, los aumentos o las condiciones de los contratos”.
En ese sentido, señaló que “la administración profesional permite establecer mecanismos de intervención y asesoramiento para resolver diferencias y evitar que las situaciones se deterioren”.
Prinos también defendió el carácter profesional de la actividad inmobiliaria y remarcó que requiere capacitación permanente, actualización normativa y conocimientos específicos para poder asesorar tanto a propietarios como a inquilinos.
“Esta es una actividad, es una profesión donde uno estudia, se capacita constantemente para estar acorde a las situaciones y saber asesorar a una parte y a la otra”, expresó.
Comparó el servicio con otras actividades profesionales, como las de un abogado, un escribano o un médico, y sostuvo que “la administración inmobiliaria es un trabajo rentado que requiere preparación y responsabilidad”.
En un mercado donde las dificultades económicas pueden generar incumplimientos y desacuerdos, consideró que “el acompañamiento profesional adquiere mayor relevancia para evitar conflictos y encontrar soluciones que contemplen las posibilidades reales de cada parte”.
Sin cifras exactas sobre la salida de vecinos, pero con señales cada vez más visibles
Consultado sobre la cantidad de personas que abandonaron Río Grande y Tierra del Fuego, Prinos aclaró que no cuentan con estadísticas precisas que permitan establecer el número de vecinos que decidieron irse.
No obstante, confirmó que “el movimiento comenzó a hacerse más evidente durante la mitad del año y que sus consecuencias ya se reflejan en la disponibilidad de inmuebles, no tenemos un número exacto y este flujo de gente que se está yendo empezó a aparecer ahora, a mitad de año”, explicó.
La falta de una medición específica no impide advertir los cambios que se producen en el mercado. Las propiedades que quedan disponibles, los locales comerciales desocupados y la mayor cantidad de carteles de venta constituyen indicadores que permiten observar el fenómeno desde la actividad inmobiliaria.
La situación adquiere mayor relevancia porque abandonar la provincia no implica solamente dejar una vivienda: también supone organizar una mudanza, trasladar pertenencias y resolver cuestiones familiares y laborales. Se trata de decisiones que, en muchos casos, responden a la imposibilidad de sostener económicamente la permanencia en la isla.
Prinos no estableció una relación estadística entre cada inmueble disponible y una salida de vecinos, pero sí identificó ese movimiento como uno de los factores que explican el crecimiento de la oferta.
El valor de los alquileres y las dificultades para sostener los contratos
Durante la entrevista también fue consultado sobre los valores de alquiler de una vivienda de dos dormitorios, una de las tipologías más demandadas por las familias de Río Grande.
El corredor explicó que “los precios dependen de diferentes factores, entre ellos el estado general de la propiedad, el tipo de construcción y el barrio en el que se encuentra”.
Señaló que “si bien en momentos de mayor demanda los valores tienden a unificarse, actualmente existe una mayor diferenciación de acuerdo con las características de cada inmueble”.
Como referencia, indicó que “una vivienda tipo de dos dormitorios puede ubicarse alrededor de los 500.000 a 550.000 pesos”, aunque aclaró que “se trata de valores orientativos y que las condiciones particulares de cada propiedad pueden modificar ese importe”.
También explicó que “las viviendas de dos dormitorios son las más buscadas porque responden a las necesidades de una familia tipo, con espacios diferenciados para los padres y los hijos”.
Sin embargo, advirtió que “quienes ya tienen un contrato vigente pueden encontrarse pagando importes superiores debido a las actualizaciones acumuladas mediante el ICL”.
Frente a esa situación, señaló que “desde las inmobiliarias suelen intervenir para aconsejar a las partes sobre la posibilidad de adecuar los valores y evitar que el alquiler se convierta en una obligación imposible de cumplir”.
“Generalmente nosotros tomamos intervención y aconsejamos ver la posibilidad de poder acomodar ese precio, ese importe que está pagando, para que no se haga tan pesado y pueda cumplir”, explicó.
Capacitación y reorganización del Colegio de Martilleros
Prinos también se refirió a su actividad institucional y a la continuidad de las capacitaciones destinadas a los profesionales del sector inmobiliario.
Confirmó que “las instancias de formación se mantienen de manera permanente a través del Colegio y remarcó que la actualización profesional resulta fundamental para acompañar los cambios normativos y las nuevas condiciones del mercado”.
Además, informó que “recientemente asumió como presidente del Consejo Superior del Colegio Público de Martilleros, desde donde comenzó a trabajar en distintas cuestiones vinculadas con el funcionamiento institucional”.
Entre los objetivos inmediatos mencionó la “reorganización de la página web, la revisión de algunos aspectos internos y, especialmente, el fortalecimiento de las capacitaciones, yo creo que tenemos que estar actualizados todos y cada uno de los martilleros”, sostuvo.
Prinos consideró que “la formación continua es una herramienta indispensable para mejorar el servicio profesional y garantizar un asesoramiento adecuado en un contexto donde las condiciones del mercado inmobiliario cambian constantemente”, concluyó.
